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カテゴリ：動画でQ＆A / 投稿日付：2026/02/28 13:15
皆さま、こんにちは。不動産プラスです。
不動産の売却を考え始めたとき、「何から調べればいいの？」「専門用語が難しそう…」と感じる方も多いのではないでしょうか。本日は、そんな方におすすめの動画をご紹介！
今回は、「相続不動産の評価」です。
動画で分かりやすく解説しています。ぜひご覧ください。
Q.相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算されるのですか？
A.はい、建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。固定資産税通知書に記載してある評価額が、そのまま相続税評価額となります。
問題なのは、土地の価格です。土地の評価額は、固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。
Q.評価額と違うんですか？
A.はい、同じ土地でも、実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わります。
Q.路線価というのはよく聞きますが、倍率地域って何ですか？
A.はい、倍率地域とは、簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事です。
Q.路線価が付いていないエリアっていうのがあるんですか？
A.はい、そうなんです。
Q.それでは、路線価地域の計算方法から教えて貰えますか？
A.はい、まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。この路線価に土地の面積を掛けて、土地の価値を評価します。一般的に、路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Q.何故80％なのですか？
A.はい、路線価は1月1日に評価を行い、年度の途中で変更されません。年度途中の地価の値下がりによって、相続税を払い過ぎる事のないように、路線価は時価より20％少なく評価しているんです。
Q.なるほど、予め時価の変動についても想定してあるんですね。では、実際の計算方法について教えて下さい。
A.はい、まずは国税庁のホームページにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。例えば、「150F」と記載してあれば、その土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。路線価図に記載してある価格は1,000円単位となっておりますので、ゼロを3つ付け足して頂ければ、簡単に価格が分かります。
Q.数字の後ろに付いているアルファベットは何ですか？
A.はい、それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Q.路線価を確認したら、次に何をすれば良いのですか？
A.はい、次に、固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。「地積」と記載してある欄にある数字が土地の面積です。その面積と路線価を掛けて下さい。例えば、先程の例で示した土地が100㎡だった場合、150,000円×100㎡で15,000,000円となります。
Q.意外と簡単なんですね。
A.はい、これだけだと簡単なのですが、実際には土地の間口や地形はさまざまです。先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良さ悪さを考慮して土地の価格を調整します。この調整に関しては、不動産の専門家でないと難しいので、プロに相談して下さい。
Q.税理士さんに相談すれば良いのですね。
A.いえ、税理士さんはあくまで税金のプロであって、不動産のプロではありません。ですので、路線価に面積を掛けた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Q.調整をしていない、という事ですか？それでは、使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っている事になりませんか？
A.そういう事になりますね。ですので、多くの土地を相続される場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Q.次に、倍率地域のケースを教えて貰えますか？
A.はい、まずは国税庁のホームページから「財産評価基準」の目次のページを開いて、評価倍率表の「一般の土地」を開きます。そして、対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Q.倍率が分かれば、次に何をすれば良いのですか？
A.はい、倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
いかがでしたか？
不動産売却に関する知識を学べる動画は、今後も「動画でQ&A」のカテゴリにて少しずつご紹介していきます。お楽しみに♪
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